Forældrekøb og udlejning til familie: Skatteregler og faldgruber

Udlejning af fast ejendom til nærtstående lyder umiddelbart enkelt. En forælder køber en lejlighed og udlejer den til sit barn. Et barn stiller en bolig til rådighed for en ældre forælder. Eller en ejendom udlejes inden for familien på vilkår, der virker rimelige og praktiske i hverdagen.

Men skattemæssigt er området langt fra enkelt.

Reglerne om udlejning til nærtstående er præget af særlige krav til markedsleje, dokumentation, virksomhedsordningen, rentekorrektion og i visse tilfælde reglerne om fribolig til forældre. Fejl kan få væsentlige økonomiske konsekvenser – og i grove tilfælde kan forkert eller mangelfuld håndtering også få skattestrafferetlig betydning.

Derfor er det afgørende, at både virksomhedsejeren, revisoren og rådgiveren har et klart overblik over de skattemæssige risici, før dispositionen gennemføres.

Markedsleje er udgangspunktet – også når lejer er familie

Udlejning af fast ejendom anses som udgangspunkt for selvstændig erhvervsvirksomhed. Det gælder også, når udlejningen sker til nærtstående, for eksempel børn, forældre eller eget selskab.

Det centrale princip er, at udlejer skal beskattes af markedslejen – ikke nødvendigvis den leje, der faktisk er aftalt.

Hvis en bolig udlejes til et barn til en lavere leje end markedslejen, kan udlejeren derfor blive beskattet, som om markedslejen var opkrævet. Differencen mellem den faktiske leje og markedslejen kan samtidig få skattemæssige konsekvenser for lejeren, afhængigt af relationen og de konkrete omstændigheder.

Det er en typisk fejl, at lejen fastsættes ud fra familiens interne økonomi – for eksempel efter ”kostpris”, ydelse på lån eller fællesudgifter – uden en egentlig vurdering af markedslejen. Det kan give en ubehagelig overraskelse, hvis skattemyndighederne senere skønner en højere lejeværdi.

Dokumentation er ikke en formalitet

Når der udlejes til nærtstående, bør markedslejen kunne dokumenteres.

Det kan for eksempel ske med sammenlignelige lejemål, mæglerudtalelser eller anden konkret dokumentation for lejeniveauet i området. Uden dokumentation står skatteyder svagere, hvis skattemyndighederne foretager et skøn.

Og et skøn kan være vanskeligt at ændre, hvis der ikke foreligger et solidt grundlag for at anfægte det.

For virksomhedsejeren og rådgiveren betyder det, at lejeaftalen ikke blot bør være praktisk og familiemæssigt rimelig. Den bør også være skattemæssigt forsvarlig og dokumenteret fra starten.

Forældrekøb i virksomhedsordningen efter 2021

Forældrekøb har historisk været attraktivt i virksomhedsordningen, blandt andet fordi renteudgifter kunne få en højere fradragsværdi, og fordi der kunne opnås kapitalafkast.

Den skattemæssige fordel er imidlertid i vidt omfang neutraliseret efter reglerne, der gælder fra indkomstår påbegyndt 1. januar 2021 eller senere.

Når en ejendom i virksomhedsordningen stilles til rådighed som bolig for nærtstående – for eksempel børn, børnebørn, forældre eller bedsteforældre – skal der som udgangspunkt beregnes rentekorrektion efter de særlige regler om forældrekøb. Samtidig skal ejendommen helt eller delvist holdes ude af kapitalafkastgrundlaget.

Det betyder, at en forældrekøbslejlighed fortsat kan indgå i virksomhedsordningen, men uden de samme skattemæssige fordele som tidligere. Til gengæld er kompleksiteten betydelig.

En typisk rådgivningsfejl er at behandle forældrekøbet efter de gamle principper og dermed overse:

• rentekorrektion efter reglerne om forældrekøb,
• udelukkelse fra kapitalafkastgrundlaget,
• koordinering med den generelle rentekorrektion ved negativ indskudskonto.

Det kan medføre for højt rentefradrag, for stort kapitalafkast og dermed risiko for efteropkrævning, renter og yderligere skattemæssige konsekvenser.

Negativ indskudskonto kan forværre problemet

Hvis en forældrekøbslejlighed indskydes i virksomhedsordningen med høj belåning, kan indskudskontoen blive negativ. Det kan udløse den generelle rentekorrektion efter virksomhedsordningen.

Dermed kan der i praksis være to lag af rentekorrektion:

Først den særlige rentekorrektion ved forældrekøb. Dernæst den generelle rentekorrektion ved negativ indskudskonto eller privat gæld i virksomhedsordningen.

Fejl opstår ofte, når kun det ene regelsæt håndteres – eller når samspillet mellem reglerne ikke beregnes korrekt.

For revisor og rådgiver er det derfor vigtigt, at der ikke alene ses på selve ejendommen og lejeaftalen, men også på den samlede virksomhedsordning, finansieringen, indskudskontoen og kapitalafkastgrundlaget.

Forkert rådgivning kan blive dyr

De mest almindelige fejl ved udlejning til nærtstående er:

• For lav leje uden vurdering af markedsleje.
• Manglende dokumentation for den fastsatte leje.
• Oversete regler om rentekorrektion ved forældrekøb i virksomhedsordningen.
• Forkert opgørelse af kapitalafkastgrundlag.
• Manglende håndtering af negativ indskudskonto.
• Misforståelser om, hvornår udlejning anses som erhvervsmæssig i andre skatteregler.

Fælles for fejlene er, at de ofte opstår, fordi dispositionen behandles som en praktisk familieaftale – ikke som en skattemæssig disposition mellem interesseforbundne parter.

Det er netop her, risikoen ligger.

Når parterne er nærtstående, forventer skattemyndighederne, at vilkårene kan dokumenteres og tåle sammenligning med vilkår mellem uafhængige parter.

Værdien ligger i den rigtige vurdering fra starten

Udlejning til nærtstående kan være en god og værdiskabende løsning. Et forældrekøb kan give barnet en tryg boligsituation. En bolig til en ældre forælder kan være en praktisk og omsorgsfuld løsning. Og virksomhedsordningen kan fortsat være relevant i nogle situationer.

Men løsningen skal struktureres korrekt.

Det kræver en konkret vurdering af:

• hvem boligen stilles til rådighed for,
• om lejen svarer til markedslejen,
• hvordan markedslejen dokumenteres,
• om virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen anvendes,
• om der skal beregnes rentekorrektion,
• hvordan kapitalafkastgrundlaget opgøres,
• og hvilke skattemæssige konsekvenser der opstår for både ejer og lejer.

Hos CY Consult ApS hjælper vi med at skabe overblik, identificere risici og sikre, at de skattemæssige forhold håndteres korrekt, før de udvikler sig til dyre problemer.

Den rigtige rådgivning handler ikke kun om at undgå fejl. Den handler om at træffe beslutninger på et oplyst grundlag – og om at sikre, at en god løsning også er holdbar skattemæssigt.